Decreto Salva Casa: semplificazioni, sanatorie e cosa cambia per i titoli edilizi

Il Decreto Salva Casa segna la più significativa riscrittura della disciplina dei titoli abilitativi edilizi degli ultimi anni: sanatoria mirata delle difformità minori, ricomposizione delle tolleranze costruttive, rafforzamento del silenzio-assenso e una nuova scala di interventi in edilizia libera. Per imprese, tecnici e amministratori di condominio si tratta di un provvedimento da studiare con attenzione, perché incide su tre fronti sensibili: la compravendita immobiliare, dove la conformità edilizia è condizione di commerciabilità; la progettazione, dove le tolleranze cambiano il rapporto tra elaborato e realizzazione; e la gestione dei contenziosi, dove la nuova disciplina ridisegna i confini tra abuso sanabile e abuso da demolire.

La sanatoria delle difformità minori: cosa si può regolarizzare

Il cuore del decreto è la disciplina di regolarizzazione delle difformità esecutive di modesta entità: scostamenti dimensionali contenuti, variazioni interne di distribuzione, spostamenti di aperture e modifiche di prospetto realizzate in esecuzione di un titolo regolare. Le condizioni cumulative sono rigorose: l’opera deve essere stata realizzata in un’epoca in cui era legittima secondo la disciplina urbanistica dell’epoca, non deve comportare aumento di superfici utili o volumi, non deve modificare la destinazione d’uso né pregiudicare la sicurezza statica e igienico-sanitaria. La domanda di regolarizzazione segue un procedimento semplificato, con oneri ridotti rispetto alla sanatoria ordinaria, e può essere presentata anche in assenza di procedimento sanzionatorio pendente.

Il legislatore ha voluto tracciare una linea netta rispetto al condono: non si tratta di sanare l’abusivismo, ma di liberare il patrimonio immobiliare dalle piccole irregolarità formali accumulate in decenni di stratificazioni normative, quelle che oggi bloccano migliaia di compravendite pur riguardando immobili sostanzialmente regolari. La distinzione è sostanziale e ha conseguenze pratiche importanti per la redazione delle relazioni tecniche di conformità.

Tolleranze costruttive: una soglia che cambia il lavoro in cantiere

La ricomposizione delle tolleranze costruttive è la novità di maggiore impatto operativo. Il decreto fissa una soglia percentuale di scostamento dimensionale entro la quale la realizzazione si considera conforme al progetto, chiudendo un’incertezza interpretativa che ha generato contenziosi per anni. Per le imprese il messaggio è chiaro: gli scostamenti fisiologici dell’esecuzione non sono più un rischio legale se restano entro il margine, ma il margine va documentato. Diventa buona prassi registrare in fase di consegna le misure effettive degli ambienti e conservarle nel dossier di cantiere, per poter dimostrare in ogni momento che la realizzazione rientra nella tolleranza prevista.

«La tolleranza costruttiva sistematica era una richiesta storica della filiera: finalmente il progettista e l’impresa lavorano con un parametro chiaro. Ora serve che gli uffici comunali recepiscano la disciplina senza interpretazioni restrittive»

— Un rappresentante del consiglio nazionale dei geometri

Silenzio-assenso e procedimenti: più certezza, con i giusti paletti

• Il silenzio-assenso si rafforza per i titoli abilitativi in zone non vincolate, con termini di formazione più stringenti.
• Restano esclusi i vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici e sismici ad alta pericolosità.
• La SCIA e le varianti in corso d’opera seguono percorsi semplificati per gli interventi di modesta entità.
• L’edilizia libera si amplia: nuove categorie di interventi non richiedono più alcun titolo.
• Le relazioni di conformità per le compravendite devono ora distinguere tra difformità sanabili e abusi.

Decreto Salva Casa: cosa cambia per compravendite e tecnici

Sul piano delle transazioni immobiliari, il decreto ridisegna il lavoro del tecnico che redige la relazione di conformità edilizia e urbanistica. La distinzione tra difformità minore regolarizzabile, scostamento entro la tolleranza e abuso edilizio vero e proprio diventa il criterio ordinatore della relazione, e le piattaforme notarili stanno aggiornando i protocolli di verifica di conseguenza. Per i proprietari la novità più rilevante è la possibilità di regolarizzare prima della vendita, a costi contenuti, situazioni che finora avrebbero richiesto una sanatoria ordinaria onerosa o impedito del tutto il rogito. I tecnici avvertono però che la disciplina va applicata con cautela: una difformità classificata male può esporre il professionista a responsabilità professionali non trascurabili.

I primi mesi di applicazione: tra attesa e prudenza

Nei primi mesi di applicazione, gli sportelli unici per l’edilizia dei Comuni stanno ricevendo un flusso crescente di istanze di regolarizzazione, con tempi di istruzione variabili da territorio a territorio. Le associazioni professionali hanno attivato sportelli di orientamento per i propri iscritti e le prime circolari applicative stanno chiarendo i profili interpretativi più delicati, in particolare sulla dimostrazione dell’epoca di realizzazione delle opere. Il giudizio complessivo della filiera è positivo ma attento: il decreto risolve problemi veri, purché la sua applicazione non si trasformi in una nuova lotteria interpretativa tra uffici. Per imprese e tecnici, la regola pratica resta quella di sempre: documentare, documentare, documentare.