Superbonus, fine di un’era: cosa resta del 110% e quali crediti sono ancora recuperabili

È ufficialmente archiviata la stagione del Superbonus 110%, la misura che dal 2020 ha trasformato la fiscalità edilizia italiana e ha alimentato un ciclo di cantieri senza precedenti sulla riqualificazione energetica e sismica del patrimonio esistente. Con l’esaurimento delle proroghe e l’esclusione di nuovi interventi, il 2026 si apre con una domanda che attraversa imprese, amministratori di condominio e professionisti: che cosa resta del Superbonus? La risposta, in sintesi, è duplice: restano le detrazioni residue per i lavori avviati nei termini, con le aliquote decrescenti già calendarizzate, e resta un patrimonio enorme di crediti fiscali maturati che deve ancora trovare piena collocazione nei bilanci di famiglie e imprese. Su entrambi i fronti, gli errori formali restano il rischio principale.

Superbonus, cosa resta in vigore: aliquote residue e perimetri salvi

Per gli interventi avviati entro le scadenze previste dai vari decreti di proroga, il beneficio non scompare ma si riduce secondo una scaletta già nota: aliquote decrescenti via via più contenute rispetto al 110% originario, con condizioni diverse per condomini, edifici unifamiliari e casi particolari come i condomini minimi e le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa. La condizione di legittimità resta sempre la stessa: l’intervento deve essere stato avviato con titolo abilitativo regolare e, dove richiesto, con lo stato di avanzamento lavori certificato nei termini. Fuori da questi perimetri, la riqualificazione energetica torna a essere sostenuta dagli strumenti ordinari, con aliquote a due velocità tra abitazione principale e altri immobili.

Per le imprese il punto operativo è la verifica documentale: ogni cantiere a cavallo delle scadenze deve poter dimostrare, a distanza di anni e a fronte di possibili controlli, la data di inizio lavori, la regolarità del titolo edilizio e la corretta asseverazione del tecnico abilitato. La giurisprudenza e le circolari dell’amministrazione finanziaria sono state nette su questo punto: i vizi formali non si sanano in via interpretativa.

I crediti residui: la partita più delicata

La vera eredità del Superbonus è la montagna di crediti d’imposta generati dalla cessione e dallo sconto in fattura negli anni d’oro della misura. Dopo le stretture successive al 2023, che hanno prima limitato e poi quasi azzerato le opzioni di cessione multipla, una quota rilevante di crediti è rimasta nei cassetti fiscali di banche, imprese e contribuenti. Oggi i canali di recupero sono essenzialmente due: la compensazione tramite F24, per chi ha debiti fiscali e previdenziali da assorbire, e l’utilizzo in dichiarazione dei redditi per i contribuenti persone fisiche con capienza IRPEF sufficiente. Chi è incapiente, ovvero non genera abbastanza imposta lorda per assorbire le quote annuali, deve valutare con estrema attenzione le poche opzioni residue insieme al proprio consulente, perché il rischio di perdere il beneficio è concreto.

«La partita dei crediti incagliati non è più un problema solo fiscale: è diventata una questione di liquidità per migliaia di piccole imprese che hanno anticipato i lavori confidando nella cessione. Servono soluzioni di sistema, non ulteriori proroghe parziali»

— Un portavoce dell’associazione di categoria dei costruttori

Capienza fiscale e pianificazione: il nuovo lavoro dei tecnici

Con la fine delle cessioni multiple, il baricentro della consulenza si è spostato dalla cessione alla capienza. Prima di avviare qualsiasi intervento detraibile, la verifica della capienza fiscale del committente è diventata un passaggio obbligato della progettazione economica: il professionista fiscale simula l’impatto delle quote annuali sul reddito imponibile del cliente e calibra la programmazione delle spese di conseguenza. Per i condomini la questione è ancora più articolata, perché la ripartizione per millesimi incrocia situazioni reddituali molto diverse tra loro, e un singolo condomino incapiente può rimettere in discussione l’equilibrio complessivo del piano.

• Verificare la data di inizio lavori e il titolo abilitativo di ogni cantiere a cavallo delle scadenze.
• Ricontrollare asseverazioni, visto di congruità e documentazione ENEA prima di chiudere le pratiche.
• Simulare la capienza fiscale del committente prima di promettere qualsiasi detrazione in preventivo.
• Tenere separati i crediti ceduti, quelli in compensazione e quelli da riportare in dichiarazione.
• Documentare con foto e stati di avanzamento firmati ogni fase del cantiere, a prova di controllo futuro.

I cantieri avviati: cosa li tiene in piedi

Per i cantieri Superbonus ancora aperti, la regola aurea è la continuità documentale. Lo stato di avanzamento lavori, dove richiesto per accedere alle aliquote residue, deve essere redatto da un professionista abilitato e conservato insieme a contratti, fatture e bonifici parlanti. Attenzione in particolare ai cantieri condominiali con delibere a ridosso delle scadenze: la data della delibera assembleare, quella della CILAS e quella dell’effettivo inizio dei lavori devono essere coerenti tra loro, e le circolari interpretative hanno più volte chiarito che non basta un documento formale se i fatti dimostrano un avvio successivo. Le imprese general contractor, che in questi anni hanno gestito le commesse più complesse, stanno completando le consegne con squadre dedicate alla chiusura amministrativa delle pratiche, un servizio che il mercato ha imparato a pagare.

Dopo il 110%: il sistema torna ordinario, ma non torna indietro

La fine del Superbonus non significa la fine della riqualificazione: significa il ritorno a un sistema ordinario di detrazioni strutturali, con aliquote differenziate tra prima e seconda casa e adempimenti più selettivi. Il patrimonio edilizio italiano, però, è stato messo in movimento e non tornerà fermo: i sopralluoghi, le diagnosi energetiche e la cultura della riqualificazione profonda entrati nella prassi in questi anni restano. Per le imprese, la lezione è che l’incentivo fiscale è una variabile, la competenza tecnica una costante. Chi ha costruito in questi anni una struttura capace di gestire pratica fiscale, titolo edilizio e cantiere come un unico processo oggi ha un vantaggio competitivo che nessuna manovra può cancellare.